Documentos e licenças para construir em São Paulo

Matrícula, zoneamento, ART ou RRT, alvarás, CNO, INSS da obra, licenças ambientais, Habite-se e averbação: a ordem e quem cuida de cada etapa.

Publicado em 16 de outubro de 2026 · Construtoras no Brasil

1. Regras locais e matrícula do imóvel

Este guia segue as regras da cidade de São Paulo, definidas principalmente pelo Código de Obras e Edificações (Lei Municipal 16.642/2017). As etapas federais, como o CNO e a CND da obra na Receita Federal, valem para todo o país. Já os nomes dos alvarás, prazos, taxas e sistemas mudam de um município para outro. Se a obra for em outra cidade, confirme o procedimento na prefeitura local antes de contratar o projeto.

Tudo começa pela certidão de matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis. A matrícula identifica o imóvel e o proprietário e reúne os registros feitos sobre ele, como hipotecas e penhoras.

O pedido de Alvará de Aprovação em São Paulo exige documentação do imóvel e levantamento topográfico. O Código de Obras aceita diferença de até 5% entre as medidas da matrícula e as do levantamento. Se a diferença for maior, o Alvará de Aprovação pode sair, mas o Alvará de Execução fica condicionado à apresentação da matrícula com área e dimensões retificadas.

Quem cuida: o proprietário pede a certidão. O profissional confere as medidas no levantamento.

2. Zoneamento e Ficha Técnica

Antes de desenhar, é preciso saber o que a lei de zoneamento (Lei 16.402/2016 e alterações) permite no lote. O GeoSampa, mapa digital da prefeitura, é gratuito e mostra a zona de uso e informações como tombamento, mananciais e áreas contaminadas. A própria prefeitura avisa que esses dados são apenas indicativos.

O documento oficial é a Ficha Técnica, pedida no Portal de Licenciamento com o número do contribuinte do IPTU (SQL). Ela substituiu a antiga Consulta Preliminar e reúne dados de uso e ocupação do solo, melhoramentos urbanísticos previstos, áreas de proteção ambiental, áreas contaminadas, bens tombados e operações urbanas. É um serviço pago. Em alguns locais sai na hora após o pagamento; em outros, em até 10 dias.

Quem cuida: normalmente o arquiteto ou engenheiro, com o proprietário.

3. Projeto e responsabilidade técnica (ART ou RRT)

Pela Lei 6.496/1977, todo contrato, escrito ou verbal, para execução de obras ou serviços de engenharia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), registrada no CREA. A ART define, para efeitos legais, quem são os responsáveis técnicos. A falta dela sujeita o profissional ou a empresa a multa.

Para serviços de arquitetura, o registro equivalente é o RRT, feito no CAU, previsto na Lei 12.378/2010. Pela resolução do CAU/BR sobre o tema, o RRT de execução deve ser feito antes do início da obra.

Na capital, o pedido de Alvará de Aprovação leva as peças gráficas do projeto assinadas por profissional habilitado, o levantamento topográfico e declarações do profissional sobre a conformidade do projeto. O Código de Obras diz que a conformidade dos aspectos internos da edificação é responsabilidade do responsável técnico pelo projeto.

Quem cuida: arquiteto ou engenheiro do projeto. A construtora registra a ART ou o RRT de execução.

• ART ou RRT de projeto (arquitetônico, estrutural, instalações, conforme o caso).
• ART ou RRT de execução da obra.
• Peça cópia de todas e confira a autenticidade no site do CREA-SP ou do CAU.

4. Alvará de Aprovação e Alvará de Execução

Na capital, o Alvará de Aprovação licencia o projeto de edificação nova, reforma ou requalificação. Ele é pedido pelo proprietário ou possuidor e perde a eficácia em 2 anos se, nesse prazo, não for pedido o Alvará de Execução.

O Alvará de Execução autoriza a obra e é indispensável para começar construção nova, reforma, requalificação, reconstrução, demolição total, muro de arrimo e movimento de terra. Ele perde a eficácia se a obra não começar em 2 anos ou se ficar parada por mais de 1 ano. O Código considera início de obra o término das fundações.

Os dois alvarás podem ser pedidos juntos. Para residência unifamiliar, a prefeitura pode emitir um único documento que engloba aprovação e execução.

Os pedidos são eletrônicos e ficam reunidos no Portal de Licenciamento. O Aprova Digital recebe pedidos de alvarás de edificação nova e reforma; os pedidos de residência unifamiliar seguem pelo SLCe. Pedidos em papel deixaram de ser aceitos depois de 30/09/2020, com exceções.

Algumas obras não precisam de licença, como reparos, limpeza, mudanças internas que não mexem na estrutura nem reduzem acessibilidade e segurança, e obras de baixo impacto listadas no Código, por exemplo muro de divisa e obras complementares de até 30 m². Imóveis tombados ou em área envoltória seguem regras próprias. Na dúvida, consulte a prefeitura.

• Quem pede: proprietário ou possuidor, com o profissional responsável.
• Guarde os alvarás e as peças gráficas aprovadas; eles serão usados no Certificado de Conclusão e no cartório.

5. CNO e INSS da obra na Receita Federal

Toda obra deve ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), que substituiu a antiga matrícula CEI do INSS. O prazo é de até 30 dias contados do início das atividades. A inscrição é gratuita, feita pela internet com conta gov.br nível prata ou ouro, e pede um documento como alvará, projeto aprovado, habite-se ou certidão da prefeitura.

Quem inscreve: o dono da obra ou proprietário, o incorporador ou, quando a obra é contratada por empreitada total, a construtora.

Ao final, as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra são apuradas no Sero, o serviço eletrônico de aferição de obras da Receita. Obras de pessoa física só podem ser regularizadas por aferição indireta. O Sero calcula o valor, gera a DCTFWeb Aferição de Obras, que confessa o débito, e depois o DARF para pagamento. Também é possível regularizar só parte da obra.

Se o pagamento atrasar, o parcelamento só pode ser negociado depois do vencimento, com multa de 20% e juros pela Selic, segundo a Receita.

• Tenha em mãos alvará, habite-se ou Certificado de Conclusão e as declarações de remuneração dos trabalhadores.
• Confira com atenção a memória de cálculo antes de enviar a DCTFWeb.
• Se a construtora fizer empreitada total, combine por escrito quem cuida do CNO e da aferição.

6. Licenças ambientais: árvores, vegetação e terra

Na capital, se a obra exigir corte ou transplante de árvores, é preciso aprovar um Projeto de Compensação Ambiental na Secretaria do Verde e do Meio Ambiente (SVMA) e firmar um Termo de Compromisso Ambiental (TCA). Essa aprovação é requisito para obter o alvará. O pedido é feito pelo Portal 156 depois do Alvará de Aprovação. O TCA, em regra, não autoriza o corte imediato; ele passa a valer com o Alvará de Execução.

A CETESB entra em casos fora da competência municipal, como supressão de vegetação nativa do Cerrado, certas situações de Mata Atlântica e intervenções em Áreas de Preservação Permanente ou unidades de conservação. Também atua quando o município não concede a autorização de corte de árvores nativas isoladas.

Movimento de terra e muro de arrimo são licenciados no próprio Alvará de Execução. Se a Ficha Técnica ou o GeoSampa indicarem área contaminada ou de manancial, converse com o profissional sobre exigências adicionais.

Quem cuida: o profissional prepara os laudos e projetos com ART; o proprietário assina os pedidos e o TCA.

7. Certificado de Conclusão (antigo Habite-se)

Na capital, o antigo Habite-se hoje se chama Certificado de Conclusão. Ele é pedido pelo proprietário ou possuidor quando termina uma obra licenciada por Alvará de Execução. Pode ser total ou parcial.

O pedido leva declaração do profissional responsável de que a obra foi concluída conforme as normas, documentos exigidos no alvará, cadastro de elevadores e outros equipamentos quando houver, e o Certificado de Quitação do ISS da obra. O Código aceita pequenas alterações, com diferença de até 5% nas medidas em relação ao projeto aprovado.

O sistema depende de como o alvará foi emitido: Aprova Digital para alvarás com final em letras, SLCe para o formato XXXX-6XXXX-XX e SP Mais Fácil nos demais casos.

O Certificado de Conclusão, junto com as peças gráficas aprovadas, é o documento que comprova a regularidade da edificação, inclusive para o cartório. Ele perde a eficácia se o imóvel sofrer alterações físicas depois. Obra feita sem alvará pode buscar o Certificado de Regularização, se atender à legislação.

8. CND da obra e averbação no cartório

A última etapa é registrar a construção na matrícula. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) prevê a averbação da edificação. A Lei 8.212/1991 exige do proprietário a certidão negativa de débitos previdenciários da obra no momento da averbação.

Essa certidão é a Certidão de Regularidade Fiscal de Obra, emitida pela Receita depois da aferição no Sero e do pagamento ou parcelamento. Se houver débito com cobrança suspensa, sai uma certidão positiva com efeitos de negativa, que também serve para a averbação. Depois de resolver pendências, a liberação automática leva de 2 a 5 dias, segundo a Receita.

Com o Certificado de Conclusão, as peças gráficas aprovadas e a CND da obra, o proprietário pede a averbação no cartório de registro de imóveis. Há regra especial na Lei 6.015 que dispensa o habite-se para casa térrea unifamiliar em área de baixa renda concluída há mais de 5 anos.

Quem cuida: o proprietário, muitas vezes com apoio do profissional ou de um despachante. Taxas e exigências do cartório podem variar; consulte o cartório da sua matrícula.

Resumo de quem cuida de cada etapa:

• Proprietário: matrícula, pedidos de alvará e de Certificado de Conclusão, CNO (quando não há empreitada total), CND da obra e averbação.
• Arquiteto ou engenheiro: levantamento, projeto, declarações técnicas, ART ou RRT e acompanhamento dos pedidos na prefeitura.
• Construtora: execução, ART de execução e, na empreitada total, o cadastro e a regularização da obra na Receita.