Contrato de obra: empreitada, preço unitário ou administração

Empreitada global, preço unitário ou administração: BDI, medições, reajuste pelo INCC, aditivos, garantia de 5 anos e cláusulas para exigir.

Publicado em 16 de outubro de 2026 · Construtoras no Brasil

1. O que a lei chama de empreitada

O Código Civil trata do contrato de empreitada nos artigos 610 a 626. Pelo artigo 610, o empreiteiro pode entrar só com o trabalho ou com trabalho e materiais. A obrigação de fornecer materiais não se presume: precisa estar na lei ou no contrato. Por isso o contrato deve dizer com clareza quem compra o quê.

Quem fornece os materiais também muda quem corre os riscos. Se o empreiteiro fornece os materiais, os riscos correm por conta dele até a entrega da obra, salvo se o dono atrasar o recebimento. Se o empreiteiro entra só com a mão de obra, os riscos sem culpa dele ficam com o dono.

O mesmo artigo 610 diz que contratar um projeto não obriga o autor a executar a obra nem a fiscalizá-la. Projeto, execução e fiscalização podem ser contratos separados.

• Empreitada só de mão de obra (também chamada de lavor): o dono compra os materiais.
• Empreitada de mão de obra e materiais: a construtora compra e responde pelos materiais.

2. Empreitada global ou preço fechado

Na empreitada por preço global, a construtora executa a obra por um preço certo e total. É a definição usada pela Lei 14.133/2021 para contratos públicos, e ajuda a entender o modelo também em obras particulares.

O artigo 619 do Código Civil diz que, salvo combinação diferente, quem executa a obra segundo um projeto aceito não pode exigir acréscimo no preço por mudanças, a menos que elas venham de instruções escritas do dono da obra. Há uma exceção: se o dono acompanhava a obra de perto, sabia das mudanças e nunca protestou, pode ter de pagar os acréscimos.

O artigo 620 dá ao dono o direito de pedir revisão se o preço do material ou da mão de obra cair mais de um décimo do preço global combinado.

Vantagem: previsibilidade de custo. Cuidado: o preço fechado só é fechado para o que está descrito. Projeto incompleto e memorial vago viram discussão de aditivo.

3. Empreitada por preço unitário e medições

Na empreitada por preço unitário, o preço é fixado por unidade de serviço, como metro quadrado de alvenaria ou metro cúbico de concreto. O valor final depende das quantidades realmente executadas.

O artigo 614 do Código Civil diz que, quando a obra tem partes distintas ou é medida, o empreiteiro pode exigir pagamento na proporção do que executou. O que foi pago presume-se verificado. O que foi medido também se presume verificado se o dono, ou quem fiscaliza por ele, não apontar vícios ou defeitos em 30 dias contados da medição.

Por isso as medições precisam ser conferidas com atenção, de preferência por um profissional que represente o dono da obra.

• Planilha com serviços, unidades, quantidades estimadas e preço unitário.
• Critério de medição de cada serviço.
• Periodicidade das medições e prazo para aprovação.
• Registro por escrito de cada medição, com fotos.

4. Contrato por administração (preço de custo)

Na obra por administração, o dono paga o custo real da obra (materiais, mão de obra, equipamentos) e a construtora recebe uma remuneração pela gestão, normalmente uma taxa de administração. O risco de o custo subir fica com o dono.

A Lei 4.591/1964, que trata de incorporações, chama esse regime de construção por administração ou a preço de custo. Para esses casos, a lei exige que notas e recibos sejam emitidos em nome do condomínio dos contratantes, que os recursos fiquem em contas em nome deles, que o contrato traga o orçamento do custo da obra e que as estimativas sejam revistas pelo menos a cada seis meses.

Em obra particular fora de incorporação, essas regras não se aplicam automaticamente, mas a lógica de transparência é útil. Não encontramos fonte oficial com faixa de referência para a taxa de administração; compare propostas e deixe a base de cálculo clara no contrato.

• Notas fiscais de materiais em nome do dono da obra.
• Orçamento estimativo e revisões periódicas por escrito.
• Prestação de contas regular, com comprovantes.
• Taxa de administração com base de cálculo definida (sobre o quê ela incide).
• Regra para compras acima de certo valor, como aprovação prévia do dono.

5. BDI, orçamento e cronograma físico-financeiro

BDI quer dizer Benefícios e Despesas Indiretas. Segundo o Tribunal de Contas da União, é uma taxa que o construtor aplica sobre o custo direto da obra para chegar ao preço final. Ela cobre despesas indiretas, tributos sobre o faturamento e o lucro. O TCU publicou faixas de referência para obras públicas no Acórdão 2622/2013, mas avisa que os percentuais não são fixos.

Num orçamento de preço global, pergunte qual BDI foi usado e o que ele inclui. Isso ajuda a comparar propostas que parecem iguais no total.

O cronograma físico-financeiro liga cada etapa da obra a um valor e a uma data de pagamento. Ele evita que você pague muito à frente do que foi feito. Na Lei 14.133/2021, alterações que gerem pagamentos antecipados ou distorção do cronograma físico-financeiro aparecem entre as situações que caracterizam superfaturamento em contratos públicos.

6. Reajuste pelo INCC, aditivos e retenção

O INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção, calculado todo mês pelo IBRE da Fundação Getulio Vargas. Ele acompanha preços de materiais e equipamentos, serviços e mão de obra em sete capitais, incluindo São Paulo. Há três versões, que mudam o período de coleta: INCC-M, INCC-10 e INCC-DI.

A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices setoriais em contratos com prazo igual ou maior que um ano e considera nula, como regra, a cláusula de reajuste com periodicidade menor que um ano. Existem regras específicas para alguns contratos imobiliários. Como o tema tem detalhes, peça a um advogado para revisar a cláusula de reajuste.

Aditivos: mudanças de projeto, de material ou de prazo devem ser feitas por escrito, com valor e impacto no cronograma. O artigo 621 do Código Civil diz que o dono não pode alterar o projeto aprovado sem a concordância do autor, salvo exceções. O artigo 625 permite à construtora suspender a obra se as mudanças pedidas forem desproporcionais ao projeto.

Retenção ou caução: é comum reter uma parte de cada pagamento até a entrega. A lei não fixa percentual para contratos particulares. Como referência, em contratos públicos a Lei 14.133/2021 permite garantia de até 5% do valor inicial, podendo chegar a 10% em casos justificados.

7. Garantia: os 5 anos do art. 618 e o prazo de 180 dias

O artigo 618 do Código Civil diz que, em empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde por 5 anos pela solidez e segurança do trabalho, tanto por causa dos materiais quanto do solo. A lei chama esse prazo de irredutível, ou seja, o contrato não pode diminuí-lo.

O parágrafo único traz um prazo curto: o dono da obra perde esse direito se não entrar com a ação contra o empreiteiro em até 180 dias depois que o vício ou defeito aparecer. Por isso, ao notar trincas estruturais, infiltrações graves ou recalques, registre tudo com data e procure um advogado logo.

Outros pontos do Código: concluída a obra conforme o combinado, o dono é obrigado a recebê-la, mas pode rejeitá-la ou pedir abatimento no preço se a construtora se afastou do projeto ou das regras técnicas (arts. 615 e 616). O autor do projeto que não dirige nem fiscaliza a obra responde de forma limitada aos danos do art. 618 (art. 622). O dono pode suspender a obra mesmo depois de iniciada, pagando despesas, lucros dos serviços feitos e uma indenização razoável (art. 623). A morte de uma das partes, em regra, não extingue o contrato (art. 626).

8. Responsabilidade técnica e cláusulas para exigir

Pela Lei 6.496/1977, todo contrato para execução de obra de engenharia, escrito ou verbal, fica sujeito à ART. Exija a ART de execução registrada no CREA (ou o RRT no CAU, se o responsável for arquiteto) antes de a obra começar e confira a autenticidade.

A lista abaixo não substitui a revisão por um advogado, mas ajuda a conferir se o contrato cobre o essencial.

• Identificação completa das partes, com CNPJ, endereço e registro da empresa no CREA-SP ou no CAU.
• Nome e registro do responsável técnico e número da ART ou do RRT de execução.
• Objeto claro, com projeto, memorial descritivo e especificação de materiais anexados.
• Regime de contratação (preço global, preço unitário ou administração) e quem fornece os materiais.
• Planilha orçamentária e cronograma físico-financeiro anexos.
• Critérios e prazos de medição, de aprovação e de pagamento.
• Reajuste: índice, data-base e periodicidade, ou declaração de preço fixo.
• Aditivos somente por escrito, com preço e novo prazo.
• Responsabilidade por alvarás, CNO, INSS da obra e Certificado de Conclusão.
• Retenção ou caução, com regra de devolução.
• Multa por atraso e condições de rescisão para os dois lados.
• Recebimento da obra com vistoria e lista de pendências por escrito.
• Garantias, assistência técnica e menção à responsabilidade do art. 618.
• Foro para resolver conflitos.