Quanto custa construir em São Paulo: CUB/m² e SINAPI 2026

Valores do CUB/m² do Sinduscon-SP e do SINAPI/IBGE de setembro de 2026 para São Paulo, o que eles incluem e como usar na comparação de orçamentos.

Publicado em 16 de outubro de 2026 · Construtoras no Brasil

Quanto custa o m² para construir em São Paulo hoje

Os dois índices mais usados para medir o custo da construção são o CUB/m², do Sinduscon-SP, e o SINAPI, do IBGE com a Caixa. Os dois têm dados de setembro de 2026.

Pelo CUB, uma casa térrea de padrão normal (R1-N) custa R$ 2.690,33 por m² no estado de São Paulo. Um prédio residencial de padrão normal (R8-N), que é o valor de referência do índice, custa R$ 2.238,58 por m². Um galpão industrial (GI) fica em R$ 1.267,31 por m².

Pelo SINAPI, o custo médio no estado de São Paulo é de R$ 2.093,45 por m², sendo R$ 1.108,89 de materiais e R$ 984,56 de mão de obra. A média do Brasil é de R$ 1.999,73 por m².

Esses valores são uma base de comparação. Eles não são o preço final de uma obra, porque deixam de fora itens como fundação, projetos, terreno e o lucro da construtora.

O que é o CUB/m²

CUB significa Custo Unitário Básico. É calculado todo mês pelo Sinduscon-SP, em parceria com a FGV, seguindo a Lei 4.591/1964 e a norma ABNT NBR 12721:2006.

O índice é obrigatório no registro de incorporações imobiliárias e é muito usado para reajustar contratos de obra e de imóveis na planta.

O CUB não tem um valor único. Ele é calculado para vários projetos-padrão, que mudam conforme o tipo de imóvel e o padrão de acabamento (baixo, normal ou alto). O R8-N, prédio residencial de padrão normal, é o valor mais citado como referência geral.

O Sinduscon-SP publica duas versões: sem desoneração e com desoneração da folha de pagamento. A diferença está nos encargos sobre a mão de obra. Em setembro de 2026, o R8-N ficou em R$ 2.238,58 sem desoneração e R$ 2.162,78 com desoneração. A tabela deste guia usa a versão sem desoneração.

Em setembro de 2026, o R8-N subiu 0,13% no mês, 5,40% no ano e cerca de 6,17% em 12 meses.

• R1: residência unifamiliar (casa)
• PP4: prédio popular de 4 pavimentos
• R8 e R16: prédios residenciais de 8 e 16 pavimentos
• CSL e CAL: prédios comerciais com salas e lojas ou com andares livres
• GI: galpão industrial
• RP1Q: residência popular de 1 quarto

O que o CUB não inclui

A NBR 12721 lista os itens que ficam fora do CUB. Eles devem ser somados conforme o projeto e as especificações de cada obra. Por isso o CUB é um custo parcial, e não o custo total da construção.

• Fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes e rebaixamento de lençol freático
• Elevadores
• Equipamentos e instalações como fogões, aquecedores, bombas de recalque, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão
• Playground, quando não é considerado área construída
• Obras complementares: urbanização, piscinas, quadras, ajardinamento e instalação do condomínio
• Impostos, taxas e custos de cartório
• Projetos: arquitetônico, estrutural, de instalações e projetos especiais
• Remuneração do construtor
• Remuneração do incorporador

O que é o SINAPI

O SINAPI é o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. É feito pelo IBGE em parceria com a Caixa e existe desde 1969.

O IBGE divulga todo mês o custo médio do m² para o Brasil, para cada região e para cada estado. O valor é dividido em duas partes: materiais e mão de obra. O sistema também é a referência oficial para orçar obras públicas.

Em setembro de 2026, o custo médio em São Paulo foi de R$ 2.093,45 por m². Subiu 0,17% no mês, 5,23% no ano e 6,02% em 12 meses. Na média do Brasil, o m² ficou em R$ 1.999,73, com alta de 0,30% no mês e 6,81% em 12 meses.

Em São Paulo, a parcela de mão de obra (R$ 984,56) é bem maior que a média nacional (R$ 872,56). Isso ajuda a explicar por que construir no estado costuma custar mais.

CUB e SINAPI: qual a diferença

Os dois índices medem o custo de construir, mas foram feitos para usos diferentes. Por isso os valores não batem.

• Quem calcula: o CUB é calculado pelos Sinduscons de cada estado. O SINAPI é calculado pelo IBGE com a Caixa.
• Para que serve: o CUB é usado em incorporações e reajuste de contratos privados. O SINAPI é a base de orçamentos de obras públicas e também serve de referência geral.
• Detalhe: o CUB tem um valor para cada projeto-padrão e padrão de acabamento. O SINAPI divulga um custo médio por estado, dividido entre materiais e mão de obra.
• Nenhum dos dois é o preço final: ambos medem o custo direto de construir e deixam de fora itens como terreno, projetos e lucro da construtora.

Por que o preço da sua obra será diferente

O orçamento real de uma construtora quase sempre fica acima do CUB ou do SINAPI. Isso não significa que o preço esteja errado. Os principais motivos são estes:

• Padrão de acabamento: pisos, esquadrias, louças e metais mudam muito o custo por m².
• Fundação: o tipo de solo define a fundação, e ela fica fora do CUB. Terrenos com aterro, encosta ou lençol freático alto encarecem a obra.
• Terreno: o valor do lote não entra em nenhum dos índices.
• Projetos e aprovações: arquitetura, estrutura, instalações, sondagem, alvará e taxas da prefeitura são pagos à parte.
• BDI: é a parcela que cobre administração, impostos, riscos e o lucro da construtora. Ela não está no CUB nem no SINAPI.
• Mão de obra local: o custo varia entre a capital, a região metropolitana e o interior, e muda com os acordos salariais de cada categoria.
• Tamanho e forma do imóvel: obras pequenas ou com muitos detalhes tendem a ter custo maior por m².
• Itens extras: elevador, piscina, ar-condicionado, aquecimento solar e paisagismo entram por fora.

Exemplo de conta

Uma casa de 150 m² de padrão normal, multiplicada pelo CUB R1-N de setembro de 2026 (R$ 2.690,33), dá R$ 403.549,50. Esse valor é só a parte coberta pelo CUB.

Para chegar perto do custo real, ainda é preciso somar fundação, projetos, aprovações, impostos, o BDI da construtora e o terreno. Peça à construtora que mostre cada um desses itens no orçamento.

Como usar esses números ao comparar construtoras

O CUB e o SINAPI servem como régua. Eles ajudam a entender se uma proposta está fora da realidade e o que está ou não incluído no preço.

• Compare o padrão certo: casa com R1, prédio com R8 ou R16, galpão com GI. Comparar uma casa com o R8-N distorce a conta.
• Peça o orçamento aberto: o custo da obra separado de fundação, projetos, taxas e BDI. Assim dá para comparar propostas item por item.
• Desconfie de preços muito abaixo do CUB do padrão escolhido. Pergunte o que ficou de fora, como fundação, acabamento ou mão de obra.
• Confira como será o reajuste: muitos contratos usam o CUB ou o INCC. Veja qual índice, qual versão (com ou sem desoneração) e com que frequência.
• Use sempre o mês mais recente e anote a data. Os índices mudam todo mês e uma proposta antiga pode estar defasada.